宅建試験問題をうまく解く方法。民法、権利関係(賃貸借)の試験勉強方法。



2010年04月09日

宅建試験問題をうまく解く方法。民法、権利関係(賃貸借)の試験勉強方法。

宅建試験科目の民法(賃貸借)の勉強方法についてお話します。


その前に、

こちらに私の宅建の試験勉強の方法が書いてあります。
http://www.muryoj.com/get.php?R=12098

ぜひ、ご覧になってください。


では、宅建の民法(賃貸借)の勉強方法ですが、


第12章、賃貸借の
2010年版 らくらく宅建塾に書いてある「赤い文字で書いてある部分」・「枠で囲ってある部分」・「判例」・「難!」・「深入りするな」の場所は、しっかり読んで下さい。
足りない部分は
パーフェクト宅建〈平成22年版〉 (パーフェクト宅建シリーズ)で補足してください。

民法の賃貸借の問題を解くコツですが、もちろん誤っている選択肢を消す消去法で解きましょう。


解答・解説は、編者 住宅新報社 パーフェクト宅建過去問10年間〈平成22年版〉から引用します。


宅建試験の平成15年度問題11を例にしますと、


借主Aは、B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。

2 賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で、Cが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。

3 賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で、Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき、敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。

4 賃貸借契約が終了した後、Aが建物を明け渡す前に、Bが建物をEに譲渡した場合で、BE間でEに敷金を承継される旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。


まず、選択肢1ですが、簡単ですね。誤りです。(この選択肢が分からない人は、勉教不足です。)

先にAが建物明渡しをした後に、Bから敷金の返還がされます。

建物明渡しは、敷金返還よりも先履行の関係にあります。

よって、消しですね。


次は、選択肢2ですが、これも簡単ですね。正しいです。(この選択肢が分からない人は、勉教不足です。)

解説は、選択肢そのままです。

この選択肢が正解です。


しかし、勉強のために他の選択肢も解きましょう。


選択肢3ですが、これも簡単ですね、誤りです。(この選択肢が分からない人は、勉教不足です。)

賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で、Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき、敷金に関する権利義務は特段の事情が無い限り、Dに承継されません。

よって、消しですね。


次は選択肢4ですが、誤りです。

賃貸借契約が終了した後、Aが建物を明け渡す前に、Bが建物をEに譲渡した場合で、BE間でEに敷金を承継される旨を合意したのみでは、敷金に関する権利義務はEに承継されません。

よって、消しですね。


正解は2です。


賃貸借の分野は、賃貸借の分野だけの出題は基本的な問題が多いです。

宅建の試験では、最近はあまり出題もされていません。


賃貸借の分野は、次の分野の借地借家法と一緒に問題の中で、選択肢の一つとして出題される可能性が高いです。

賃貸借の分野と借地借家法の分野が、はっきりと区別できるように理解しましょう。


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